Guia Completo: Entenda o Custo do Usucapião e Suas Modalidades Legais

A usucapião, um mecanismo jurídico que possibilita a aquisição de propriedades por meio da posse contínua e ininterrupta, está sujeita a critérios específicos. Quando alguém possui um imóvel por um determinado período, é fundamental compreender como esses requisitos se aplicam a essa situação única.

Explorando as Diferentes Modalidades de Usucapião

Realizar o usucapião exige uma compreensão profunda das diferentes modalidades disponíveis, cada uma adaptada a cenários específicos:

Usucapião Ordinário

Regulado pelo artigo 1.242 do Código Civil (lei 10.406/02), esse tipo requer uma posse contínua por 10 anos, sem enfrentar oposições. Além disso, é necessário demonstrar boa-fé e justo título. Em algumas situações excepcionais, o período pode ser reduzido pela metade. Isso é particularmente relevante quando um proprietário adquiriu um imóvel, registrou-o e, posteriormente, ocorreu o cancelamento desse registro.

Usucapião Extraordinário

Previsto no artigo 1.238 do Código Civil, esse tipo exige uma posse pacífica e ininterrupta por 15 anos. No entanto, essa duração pode ser reduzida para 10 anos se o possuidor residir no imóvel e realizar atividades produtivas nele.

Usucapião Especial Rural

O direito à usucapião especial rural se concretiza quando alguém utiliza um imóvel rural por 5 anos consecutivos, desde que não ultrapasse 50 hectares e não haja contestações à posse. É crucial ressaltar que o requerente não deve ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

Usucapião Especial Urbano

Regulamentado pelo artigo 183 da Constituição Federal e pelo artigo 1.240 do Código Civil, esse tipo é destinado àqueles que residiram ininterruptamente em imóvel urbano por 5 anos, sem enfrentar contestações, em uma área de até 250 metros quadrados. Porém, é importante destacar que essa regra não se aplica a possuidores que tenham propriedade de outro imóvel.

Usucapião Coletivo

O artigo 10 da lei 10.257/01 estabelece que núcleos urbanos informais que existam sem contestações por mais de 5 anos e com uma área não superior a 250 metros quadrados por possuidor têm o direito ao usucapião coletivo. Entretanto, assim como nas outras modalidades, o direito à usucapião não se configura caso o possuidor tenha propriedade de outro imóvel.

Procedimento do Usucapião e Documentos Necessários

O procedimento do usucapião pode ser realizado tanto de forma judicial quanto extrajudicial. O Código de Processo Civil, no artigo 1.071 (lei 13.105/15), possibilita que o pedido de reconhecimento de usucapião de bens imóveis seja feito diretamente no cartório de registro de imóveis onde o imóvel usucapiendo está registrado.

Para a usucapião extrajudicial, o provimento 65/2017 do CNJ estabelece uma lista de documentos necessários, incluindo ata notarial do tabelião de notas, petição do advogado, certidões imobiliárias, certidões de registro civil, provas de posse, entre outros. São detalhes minuciosos que asseguram a legitimidade do processo.

Custo da Usucapião Extrajudicial e seus Componentes

Os custos da usucapião extrajudicial envolvem vários componentes que podem impactar as despesas totais:

Honorários do Advogado: A porcentagem pode variar entre 4% e 20% em média, calculada com base no valor do imóvel.
Ata Notarial: O valor varia conforme o Estado, sendo calculado por lauda. No Estado do Pará, por exemplo, o custo médio com a diligência é cerca de 3 mil reais.
Certidões: O custo das certidões varia conforme o Estado. No caso do Pará, é em média 1 mil e 500 reais.
Honorários do Engenheiro ou Arquiteto: Os honorários profissionais podem variar, mas estima-se em 3 mil reais.
Emolumentos para Registro: Cobrados com base na Tabela Estadual de Custas Extrajudiciais, esses emolumentos variam consideravelmente. No mínimo, podem ser 3 mil reais, mas podem chegar a até 20 mil, dependendo do valor do imóvel, quantidade de averbações, registros, atos, entre outros.

A Importância Fundamental da Assessoria Jurídica Especializada

Devido à complexidade das leis e à diversidade de requisitos para a usucapião, é altamente recomendável buscar o auxílio de uma assessoria jurídica especializada. Profissionais experientes em direito imobiliário podem oferecer orientações fundamentais para suas decisões e realizar um planejamento detalhado dos custos associados ao processo, assegurando assim a solidez e a eficácia de cada etapa.

Ângela Sabát

25761-OAB/PA